所有期間が５年超えの場合は長期譲渡所得、５年以内の場合は短期譲渡所得となり、税金の額がかなり違います。また、相続の場合の所有期間は被相続人の所有期間を合算します。

譲渡益の計算をするには、売却した不動産が、売却した年の１月１日現在において、取得の日から「所有期間が何年になるか」を見ます。所有期間が5年超えの場合は長期譲渡所得、５年以内なら短期譲渡所得となり、長期短期それぞれの計算方法によって税金を計算します。

◎ 相続不動産は、被相続人が取得した日と取得価格が引き継がれます。
被相続人が不動産を取得した日から、相続人がその不動産を譲渡した日までの所有期間が、譲渡の年の１月１日５年超えであれば、相続後の所有期間にかかわらず長期譲渡所得とみなされます。贈与を受けた不動産も、相続と同様に贈与をした人が取得した日と取得価格が引き継がれます。

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取得費として認められるもの。
◎その不動産の購入代金・購入のための支払った仲介手数料、登録免許税、
動産取得税、印紙税、整地費、増改築費、設備費、借入金の利子『資金借入日から使用開始（居住の日）までのもの（取得後使用しないで渡した場合は譲渡の日とします）』などを加えた金額です。ただし建物の場合は、取得費から経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。また、何十年も前に取得した不動産や、相続によって不動等で、取得費が不明のとき、または売却代金の５％以下のときは売却代金５％を取得費として計上することができます。

譲渡費用として認められるもの。
◎　譲渡のときに支出した仲介手数料、売買契約書の印紙代金、登記に要した司法書手数料、借家人を立ち退かせる為の立ち退き料、建物の取り壊し費用、有利に契約するために契約を取りやめる（解除）ために支出する違約金、土地の測量費、壁紙張り替え・絨毯取替え費（注）自分が居住中に直した、水道修理代や固定資産税等は譲渡費用には含まれません。

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建物の場合は、取得してからの経過年数に応じて取得費から減価償却費を差し引かなければなりません。
◎建物の取得費の計算では、建物の取得価格、設備費、改良費などを合計した金額から、減価償却費相当額を差し引くことになります。
◎建物は、使ったり、住んだりすることによって価値が下がります。使った期間だけ使った側が利用価値を享受したことになります。享受した利用価値、イコール下がった分の価値と考えられますから、その分は取得費から削りましょうということです。
◎住宅の減価償却費の計算は、建物の耕造、取得時に新築だったか中古だったか、などで違ってきます。
◎「耐用年数」・・税法で建物の寿命のことをいう。
◎「経過年数」・・建物を取得してから譲渡するまでに経過した年数をいう。
◎「償却率」・・ある建物が耐用年数１年あたりどれくらいの割合で償却されていくかを示す数字です。


(※1)１年未満の端数が出たときは、端数を切り捨てて計算します。
(※2)１年未満の端数が出るときは、６ヶ月以上の端数は１年とし、６ヶ月未満の端数切り捨てて計算します。
(※3)残存価額を１０％と見ます。

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不動産を売ったときにかかる税金は、所得税と住民税です。
また課税されるのは、売却代金ではなく、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡益」に対してです。

不動産を売却した時にかかる税金は、所得税と住民税です。
所得税は国税、住民税は地方税です。これらの税金は、不動産を所有していた期間、その不動産を売って得た利益（譲渡益）の額、その不動産が自宅かそうでないか、などによって違ってきます。これらの税金は譲渡益に対してかかってきます。

◎譲渡益＝売却代金−（習得費＋譲渡費用）

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短期譲渡の場合は、所得税・住民税合わせて、譲渡益に対して３９％の税金がかかります。
◎ 所有期間が売却した年の1月1日現在において5年以内のときの譲渡益は短期譲渡所得となり、税金は重くなります。「居住用財産の3,000万円特別控除」等を使わない限り、譲渡所得がそのまま課税譲渡所得となります。
◎ 短期譲渡所得の場合の所得税・住民税・譲渡益の３９％になります。
◎ 短期譲渡所得の場合は、平成１５年１２月３１日まではすくなくとも譲渡所得の５２％（所得税４０％＋住民税１２％）が税金としてかかりました。これは長期譲渡所得の税率と比べるとかなりの高率でした。しかし、平成１６年１月から１日からは譲渡益に対して一律３９％（所得税・住民税）で済むことになりました。国等への譲渡の場合は税率がかるくなります。（所得税・住民税あわせて２０％となります。

（例・・短期譲渡所得の計算方法）
　自営業のAさんが、４年所有した土地を売却して５，０００万円の譲渡益を
　得ました。この場合の所得税・住民税を計算してみましょう。
　
�@ 課税譲渡所得は・・売却した土地は居住用財産ではないので、３，０００万円
特別控除はありません。したがって、課税譲渡所得は５，０００万円（譲渡益）
�A 所得税・住民税は・・所得税・住民税は次の通りです。
　　　所得税＝５，０００万円（課税譲渡所得）×３０％＝１，５００万円
　　　住民税＝５，０００万円（課税譲渡所得）×　９％＝　　４５０万円

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所有期間が売却した年の１月１日現在において５年超えの場合の譲渡
　　 益は、長期譲渡所得となり、一律所得税１５％・住民税５％がかかります。

（例えば・・課税譲渡所得が５，０００万円の場合）

　所得税・・５，０００万円×１５％＝７５０万円
　住民税・・５，０００万円×　５％＝２５０万円　　
　　　　合計税額１，０００万円になります。

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